Immobilier : Pourquoi, après une année 2022 en berne, le marché du neuf ne redécolle-t-il pas ?

Les temps sont durs pour le marché des logements neufs. Au quatrième trimestre 2022, les ventes ont baissé de près de 40 % par rapport à 2021, selon l’Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) publié début mars 2023. Et pour les professionnels contactés, les perspectives sont loin d’être rassurantes. 20 Minutes fait le point.

« En 2022, il y a eu moins de 100.000 ventes, s’alarmait fin février Norbert Ranchon, président du groupe de promoteurs Gambetta. Ce sont les plus mauvais chiffres depuis 2008 ». Quelques jours plus tard, le 9 mars, la FPI a publié les chiffres officiels pour 2022. Le constat est légèrement meilleur, mais pas encourageant. On est passé de 161.736 ventes en 2021 à 121.875 l’an dernier. Le taux de désistement sur les contrats de réservations connaît également une chute notable. Avoisinant habituellement 13 %, il est de 50 % depuis le 1er décembre 2022, toujours d’après des chiffres de la FPI.

Du côté des constructions, la chute est aussi impressionnante. En 2021, 106.116 logements étaient sortis de terre, contre 98.081 en 2022 (- 7,6 %). 

Une réticence à l’achat

Plusieurs facteurs expliquent que les Français soient frileux à l’idée d’acquérir un logement neuf. Le premier est sans surprise le contexte inflationniste, particulièrement anxiogène en raison d’une inflation « qui se maintient au-dessus de 6 % sur un an », rappelle la fédération. Ajoutant les problématiques liées à la guerre en Ukraine, comme l’augmentation du coût des matériaux, Norbert Fanchon constate que « les gens préfèrent garder leur épargne pour autre chose que des projets immobiliers ».

Cette méfiance des ménages est accentuée par la hausse des taux d’emprunt depuis juillet 2022 ; alors même que les taux d’usure (le taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt), eux, baissent. « En 2022, les banques ont refusé des prêts, craignant l’insolvabilité de certains de leurs clients », explique Eric Allouche, directeur exécutif chez Era Immobilier.

Volontairement ou non, les Français sont donc poussés à l’épargne : au quatrième trimestre, son taux était de 17,8 %, contre 15,8 % au trimestre deux de 2022, d’après l’Insee. Norbert Franchon invite cependant les potentiels acquéreurs à ne pas trop attendre pour emprunter, prévenant que « le prix de l’immobilier ne va pas baisser, au contraire, en raison de la pénurie de construction ».

Des permis de construire plus difficiles à obtenir

Mais pourquoi l’offre diminue elle aussi ? « Parce qu’il y a des endroits en France ou il est difficile de trouver des terrains constructibles et de se voir accorder des droits de construction, comme dans les Yvelines, où les politiques communales préservent beaucoup de terrains », affirme Eric Allouche. D’autre part, l’augmentation des matières premières a « rogné les marges de certains constructeurs », qui ont préféré geler des projets de constructions. Des freins importants, d’autant que les Français manquent de place. Une étude réalisée en début d’année par ESCP Junior Conseil, à laquelle la FPI a eu accès, met en lumière le besoin de 450.000 nouveaux logements neufs par an lors des dix prochaines années.

Plutôt alarmiste, Pascal Boulanger, président de la FPI, craint une « production 2023 à l’arrêt » si aucune des mesures réclamées au gouvernement n’est mise en place. Parmi elles figurent la prorogation et l’amélioration du prêt à taux zéro (PTZ) et le maintien de la loi Pinel, qui permet à l’acquéreur de réduire le montant de son impôt sur le revenu s’il achète un logement neuf.