Immobilier de luxe : ventes record en Belgique, qui achète au-delà d’un million d’euros ?

« L’Agence » de la famille Kretz est au cœur d’une série sur Netflix. La série en est à sa sixième saison et l’agence Kretz & Partners s’est étendue à des nombreux pays, dont récemment la Belgique.

C’est peut-être l’agence immobilière française la plus célèbre, en tout cas la plus médiatisée : « L’Agence » de la famille Kretz est au cœur d’une série sur Netflix. Cette agence, qui se compose d’un couple de Parisiens et de leurs quatre enfants, est exclusivement dédiée à l’immobilier de luxe. Pourtant, comme l’indique le père, Olivier, « Au départ, on n’y connaissait absolument rien. »

Aujourd’hui, la série en est à sa sixième saison et l’agence Kretz & Partners s’est étendue à plusieurs pays, dont récemment la Belgique : « Le patrimoine belge est très riche et varié, c’est un terrain de jeu qui nous intéresse, d’autant que de nombreux Français s’installent à Bruxelles. » Une nouvelle succursale ouvrira donc ses portes place Brugmann, un des lieux emblématiques de la présence française en Belgique.

Il s’agit en fait d’une agence existante qui deviendra la franchise belge de Kretz. À sa tête se trouve Julie Carlier, qui est bien familiarisée avec le secteur et qui confirme sa bonne santé : « Effectivement, l’immobilier de luxe, donc des biens au-dessus du million, se porte plutôt bien. Dans les trois régions, on a pu observer des augmentations l’an dernier. »

### Où se trouvent les biens à plus d’un million ? Surtout en Flandre, mais pas que…

Également spécialisée dans l’immobilier de luxe, Christie’s International Real Estate ne vend que des biens devenus plus d’un million d’euros. Sa branche belge a analysé les chiffres du SPF Économie et la cartographie qui en résulte est très claire : 75 % des maisons et appartements de plus d’un million ont été vendus en Flandre. Toutefois, toutes les régions ne sont pas égales.

Il n’est pas surprenant que Knokke se démarque avec 290 biens dépassant le million et souvent largement. C’est simple, près d’un bien à plus d’un million sur sept vendus en 2025 se situait sur le territoire de la station balnéaire la plus huppée du littoral. Localement, ce sont surtout des appartements (189) qui ont franchi le cap des six zéros, les maisons étant deux fois moins nombreuses (101). En termes de valeur, les appartements haut de gamme vendus à Knokke-Heist représentent 44 % de toutes les ventes conclues en 2025.

> « Malgré le nombre croissant de transactions, les prix sont en baisse par rapport à 2024 », commente Bart Van Delm, directeur général de Hillewaere et Christie’s Real Estate.

Knokke-Heist se révèle « hors catégorie » dans le pays. Il y y a plus de biens immobiliers valant plusieurs millions que dans toute la Wallonie et près de la même quantité que dans l’ensemble de la Région de Bruxelles-Capitale. Le prix médian s’élève à environ 1.485.000 euros pour un appartement et 1.900.000 euros pour une maison. Malgré le nombre croissant de transactions, les prix sont en déclin par rapport à 2024, prouvant que les acheteurs à Knokke-Heist négocient plus fermement. Ou que les prix étaient surévalués jusqu’à maintenant, selon le point de vue.

En deuxième position, Anvers suit ensuite Bruges. Le leadership flamand s’explique également par les ventes dans la périphérie bruxelloise où les communes de la ceinture verte du Brabant flamand, comme Tervuren, Rhode-Saint-Genèse ou Kraainem, se positionnent bien.

### À Bruxelles, le trio de tête reste Uccle, Ixelles et Woluwe-St-Pierre

En limitant le regard à la Région bruxelloise, Uccle se détache avec 99 propriétés vendues à plus d’un million d’euros (84 maisons et 15 appartements), largement devant les autres communes bruxelloises en 2025. Ixelles conserve la deuxième place avec 52 transactions (31 maisons et 21 appartements), tandis que Woluwe-Saint-Pierre occupe la troisième marche avec 46 ventes.

Jean-Marc Delcroix, Managing Partner chez Christie’s International Real Estate Brussels, confirme cette stabilité : « Le marché bruxellois ‘pur’ des biens immobiliers de plus d’un million d’euros reste très stable, avec toujours le même trio de tête. En termes de prix médian des maisons, Ixelles devance Uccle avec 1.400.000 euros contre 1.330.000. Ces dernières années, le prix médian à Uccle dépassait encore 1,5 million, ce qui prouve que les acheteurs du segment de luxe sont plus exigeants. »

Pourtant, Bruxelles n’est pas favorisée par une fiscalité plus avantageuse que dans les deux autres régions. Jean-Marc Delcroix explique : « Les droits d’enregistrement sont toujours de 12,5 % pour une première acquisition à Bruxelles alors qu’ils ont baissé à 3 % en Wallonie et à 2 % en Flandre. Ces baisses ont stimulé les ventes globales, y compris dans le segment du luxe. Les communes vertes autour de Bruxelles, qu’elles soient flamandes ou wallonnes, ont donc gagné en attractivité. »

### En Wallonie, Liège et le Hainaut se redressent tandis que le Brabant wallon bat un record

Comparativement à 2024, la Wallonie a enregistré la plus forte hausse en pourcentage du pays : + 60 % de transactions à plus d’un million en 2025. Cependant, en chiffres absolus, la Wallonie reste la région avec le moins de ventes millionnaires, réalisant 222 transactions contre 311 à Bruxelles et surtout 1.546 en Flandre.

En se concentrant sur le niveau provincial, les ventes à plus d’un million d’euros ont bien progressé dans les provinces de Liège (33) et du Hainaut (32), mais le Brabant wallon a battu tous les records en 2025. Pas moins de 131 maisons et 3 appartements de luxe y ont changé de mains, contre 87 l’année précédente.

> « Lasne agit un peu comme une tache d’huile », souligne Jean-Marc Delcroix.

Lasne se classe comme la commune la plus prisée par les gros portefeuilles. Avec 44 transactions en 2025, elle enregistre le plus grand nombre de ventes de biens immobiliers à plusieurs millions d’euros de toute la Wallonie, représentant un doublement par rapport à 2024 et 2023. Les communes voisines de Waterloo (28) et Braine-l’Alleud (21) ont également connu une hausse significative.

Jean-Marc Delcroix n’est pas surpris : « Lasne agit un peu comme une tache d’huile, les prix des maisons luxueuses, écoénergétiques et de qualité font grimper les prix dans les communes environnantes. »

### Qui achète un logement à plus d’un million d’euros ?

La réponse la plus évidente à cette question est celle d’une personne fortunée. Mais il y a plus encore. Julie Carlier, de l’agence bruxelloise Kretz & Partners Brussels, présente un portrait des acheteurs potentiels : « Nous avons d’une part une clientèle internationale, que ce soit des eurocrates ou des expatriés qui viennent en Belgique, le plus souvent à Bruxelles ou aux alentours pour profiter d’une position centrale en Europe et aussi d’un certain art de vivre. Mais nous avons également des familles belges, des grandes familles, des entrepreneurs, des professions libérales, bref une clientèle assez variée. »

L’image souvent évoquée des acheteurs étrangers est celle des exilés fiscaux français, mais Julie Carlier tempère : « Il y a beaucoup de Français qui viennent habiter chez nous, c’est vrai, mais la fiscalité évolue. Le projet de taxation des plus-values réduit l’intérêt fiscal des expatriés, donc ce n’est plus le critère principal des arrivées de nos voisins français. Ils viennent pour goûter à notre art de vivre. »

Jean-Marc Delcroix, de Christie’s Real Estate, confirme également ce changement : « L’exil fiscal des Français, c’était avant. Aujourd’hui, la fiscalité a évolué, certains de nos clients français retournent en France. On en a toujours, mais moins pour des raisons fiscales. »

Concernant les clients belges, il fait un constat d’ordre linguistique : « Les principaux acheteurs à plus d’un million sont flamands, surtout en Flandre et dans le Brabant flamand, mais aussi à Bruxelles, principalement dans les quartiers d’Ixelles et d’Uccle. »

Un constat pour conclure : peu importe l’acheteur, pour qu’un bien immobilier franchisse le plafond du million d’euros, plusieurs conditions doivent être réunies. Julie Carlier, la franchisée de Kretz & Partners, résume : « Avant tout, la situation. Ensuite, le niveau de finition d’un bien, ses performances énergétiques, les matériaux utilisés, la luminosité. Et puis il y a ce paradoxe qui contribue à la valeur d’un lieu : avoir un bien qui est à la fois très accessible, proche de la ville, mais tranquille et sans vis-à-vis. »