Utiliser l’IA pour vendre un bien : les agents immobiliers peuvent-ils tout faire ?

Aujourd’hui, les agences immobilières utilisent très souvent l’intelligence artificielle pour vendre un bien. L’IA Act, qui est entré en vigueur en août 2024, est le premier règlement européen spécifiquement dédié à l’intelligence artificielle et classe l’IA en trois niveaux de risque.

Aujourd’hui, les agences immobilières recourent fréquemment à l’intelligence artificielle pour la vente de biens. Les photos sont retravaillées et les annonces sont souvent créées grâce à cette technologie. De plus, il est possible de générer des vues extérieures d’un projet en cours de construction, permettant ainsi d’anticiper l’aspect final du bien. Cependant, cette utilisation peut également s’avérer abusive et induire l’acheteur en erreur.

Si vous envisagez d’acheter une propriété, vous vous êtes peut-être interrogé sur la véracité des annonces affichées sur les sites des agences. En Belgique, les agences immobilières peuvent-elles utiliser l’IA pour présenter leurs biens et quel est le cadre juridique qui encadre cette pratique ?

« Pour les agents immobiliers, l’IA peut être utilisée librement dans la majorité des cas, que ce soit pour la rédaction d’annonces, l’analyse des prix, etc. Un règlement européen, l’IA Act, entrera en vigueur en août 2024. Ce règlement classe les différents types d’IA selon des zones et catégories de risque. En principe, rien n’empêche les agents immobiliers d’utiliser l’intelligence artificielle, tout comme d’autres professions, » explique Frédéric Deschamps, avocat.

L’IA Act, qu’est-ce que c’est ?

Il n’est pas interdit d’utiliser l’IA, mais certaines obligations subsistent.

L’IA Act est le premier règlement européen spécifiquement dédié à l’intelligence artificielle. Son objectif est d’assurer un usage sûr de cette technologie. Ce règlement classe l’intelligence artificielle selon trois niveaux de risque : les pratiques interdites, celles soumises à des obligations, et celles à risque limité devant être transparentes pour l’utilisateur.

Le secteur immobilier est classé dans cette dernière catégorie. Bien que l’utilisation de l’IA soit autorisée, des obligations sont requises : il faut informer clairement le client lorsqu’il interagit avec une IA ou reçoit un contenu généré par cette technologie. De plus, un contrôle humain doit être maintenu sur l’utilisation de l’outil.

Pas d’obligation de mentionner l’IA, mais nécessité de transparence

« En respectant l’IA Act, il y a également des réglementations connues depuis longtemps, » souligne un intervenant.

Geoffroy Blondiau, avocat spécialisé en IA, ajoute : « Légalement, il n’est pas obligatoire de mentionner l’utilisation de l’IA. En revanche, pour les photos ou vidéos, si un risque de confusion ou de tromperie existe pour l’utilisateur, il est nécessaire de le signaler. Pour garantir de bonnes pratiques et éviter les malentendus, il est crucial d’informer systématiquement les gens. »

L’agence immobilière Latour & Petit applique cette notion de transparence : « On utilise l’IA, mais cela est très encadré, » précise Quentin Pinte. « Nous rédigeons des annonces et utilisons l’IA pour retravailler des photos. Chaque fois que cela est fait, nous le mentionnons. »

Bien que l’utilisation de l’IA ne soit pas prohibée, il est conseillé de la signaler. Lorsque cela est fait, cela permet aussi aux acheteurs de mieux appréhender leur future acquisition : « C’est courant dans les projets en construction, par exemple. Nous donnons une idée de ce que cela pourrait être, ce qui n’est pas interdit. Toutefois, si l’IA est utilisée et que cela ne correspond pas à la réalité, il faut le signaler clairement, » ajoute Frédéric Deschamps.

D’autres agences ne précisent pas que l’IA a été utilisée dans leurs photos. Nous avons tenté de contacter l’agence ayant publié une photo illustrant ce cas, mais n’avons reçu aucune réponse.

Un rapport de l’IPI sur l’IA et une volonté de cadrer les choses

L’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) modifie son code déontologique pour y inclure une référence à l’IA. « L’IPI recommande à ses membres d’indiquer que l’IA a été utilisée. Les images générées par IA ne doivent pas être les seules présentées. L’information donnée par l’agent immobilier ne peut être trompeuse. Si un consommateur considère que cela l’est, il peut déposer une plainte auprès de l’IPI, » précise le SPF Finance.

Un code de bonnes pratiques est en cours d’élaboration au niveau européen. « Il décrira et précisera les modalités concrètes d’utilisation de l’IA. Par exemple, l’Europe envisage de créer une icône commune pour signaler les contenus générés par l’IA, similaire aux pictogrammes de classification d’âge dans le cinéma. Bien que ce code européen soit en préparation, cela n’empêche pas les professions, éventuellement soumises à des règles déontologiques, telles que les journalistes ou les avocats, de développer leurs propres codes de conduite. C’est également le cas pour les agents immobiliers, » ajoute Frédéric Deschamps.

Que faire si on a été trompé par l’IA ?

En cas de tromperie, l’acheteur peut invoquer la nullité de la vente ou réclamer des dommages et intérêts. « En cas de faute, c’est le professionnel qui est tenu responsable, » explique Frédéric Deschamps. « L’utilisateur peut entreprendre plusieurs démarches. Il peut demander des informations complémentaires à l’agent immobilier, intenter une action judiciaire s’il estime que des informations erronées ont joué un rôle dans sa décision d’achat, invoquer la nullité de la vente ou demander des dommages et intérêts. Il peut également porter plainte auprès de l’IPI ou au niveau du SPF Économie. En cas de violation des données personnelles, il peut saisir l’autorité de protection des données, » ajoute l’avocat.

Actuellement, aucune plainte n’a été déposée, selon l’IPI. « Cela pourrait venir avec la généralisation de l’IA, mais pour l’instant, il n’y a rien à signaler. »

Ainsi, l’IA offre de nouvelles perspectives aux agents immobiliers. C’est un outil puissant pour améliorer les pratiques. Toutefois, il est essentiel de ne pas en abuser. L’enjeu des prochaines années sera de déployer l’intelligence artificielle de manière aussi transparente que possible. Bien que des solutions existent déjà, un cadre légal sera nécessaire.