Immobilier de luxe : ventes records à plus d’un million d’euros, qui achète et où ?

« L’Agence » de la famille Kretz est au cœur d’une série sur Netflix et s’est étendue à plusieurs pays, dont récemment la Belgique. En 2025, Uccle a vendu 99 biens immobiliers à plus d’un million d’euros, suivi par Ixelles avec 52 ventes et Woluwe-Saint-Pierre avec 46 ventes.

C’est sans doute l’agence immobilière française la plus connue, en tout cas celle qui bénéficie de la plus grande couverture médiatique : « L’Agence » de la famille Kretz fait l’objet d’une série sur Netflix. Cette agence a la particularité d’être familiale, constituée d’un couple parisien et de leurs quatre enfants, et de se concentrer exclusivement sur l’immobilier de luxe. Pourtant, comme le souligne le père, Olivier, « Au départ, on n’y connaissait absolument rien. »

Aujourd’hui, la série en est à sa sixième saison et l’agence Kretz & Partners a étendu son activité dans de nombreux pays, dont récemment la Belgique : « Le patrimoine belge est très riche et varié, c’est un terrain de jeu qui nous intéresse, d’autant que de nombreux Français s’installent à Bruxelles. » Une nouvelle succursale ouvrira bientôt ses portes place Brugmann, un des lieux emblématiques de la présence française en Belgique.

En réalité, il s’agit d’une agence déjà existante qui deviendra la franchise belge de Kretz. À sa tête, Julie Carlier, qui connaît bien le secteur et confirme sa bonne santé : « Effectivement, l’immobilier de luxe, donc des biens au-dessus du million, se porte plutôt bien. Dans les trois régions, on a pu observer des augmentations l’an dernier. »

### Où se trouvent les biens à plus d’un million ? Surtout en Flandre, mais pas que…

Également spécialisée dans l’immobilier de luxe, Christie’s International Real Estate ne propose que des biens valant plus d’un million d’euros. Sa branche belge a analysé les chiffres du SPF Économie, et la cartographie qui en découle est très claire : 75 % des maisons et appartements de plus d’un million ont été vendus en Flandre. Pourtant, toutes les régions ne se valent pas.

Il n’est donc pas surprenant que Knokke rappelle son statut avec 290 biens dépassant le million, parfois largement. En effet, près d’un bien de plus d’un million sur sept vendu en 2025 se situait dans cette station balnéaire huppée. Notamment, ce sont surtout des appartements (189) qui ont franchi le cap des six zéros, les maisons étant deux fois moins nombreuses (101). En termes de valeur, les appartements haut de gamme vendus à Knokke-Heist représentent 44 % de toutes les ventes réalisées en 2025.

Bart Van Delm, directeur général de Hillewaere et Christie’s Real Estate, commente : « Knokke-Heist est hors catégorie dans notre pays. On y vend plus de biens immobiliers valant plusieurs millions qu’en toute la Wallonie et presque autant que dans l’ensemble de la Région de Bruxelles-Capitale. Le prix médian tourne autour de 1.485.000 euros pour un appartement et 1.900.000 euros pour une maison. Malgré le nombre croissant de transactions, les prix sont en baisse par rapport à 2024, ce qui prouve qu’à Knokke-Heist, les acheteurs se laissent moins bousculer et négocient avec plus de fermeté.” Ou que les prix étaient surévalués jusqu’à présent, selon la perspective.

Sur la deuxième marche du podium se situe Anvers, suivie de Bruges. Le leadership flamand s’explique également par les ventes en périphérie bruxelloise, où les communes de la ceinture verte du Brabant flamand sont bien placées, notamment Tervuren, Rhode-Saint-Genèse ou Kraainem.

### À Bruxelles, le trio de tête reste Uccle, Ixelles et Woluwe-Saint-Pierre

Si l’on se concentre sur la Région bruxelloise, Uccle, avec 99 biens immobiliers vendus à plus d’un million d’euros (84 maisons et 15 appartements), devance nettement les autres communes bruxelloises pour 2025. Ixelles reste en deuxième position avec 52 transactions (31 maisons et 21 appartements), tandis que Woluwe-Saint-Pierre occupe la troisième marche du podium avec 46 ventes en 2025.

Cette stabilité est confirmée par Jean-Marc Delcroix, Managing Partner chez Christie’s International Real Estate Brussels : « Le marché bruxellois « pur » des biens immobiliers de plus d’un million d’euros reste très stable, avec toujours le même trio de tête si l’on considère le nombre de transactions. Mais en termes de prix médian des maisons, Ixelles devance Uccle avec 1.400.000 euros contre 1.330.000 euros. Ces dernières années, le prix médian à Uccle dépassait encore 1,5 million, ce qui montre que les acheteurs du segment de luxe sont plus exigeants et négocient davantage qu’auparavant. »

Cependant, Bruxelles n’est pas avantagée par une fiscalité plus élevée que dans les deux autres régions, comme l’explique Jean-Marc Delcroix : « Les droits d’enregistrement sont toujours de 12,5 % pour une première acquisition à Bruxelles alors qu’ils ont baissé à 3 % en Région wallonne et qu’ils sont à 2 % en Flandre. Ces baisses ont stimulé les ventes globales de maisons et d’appartements, y compris dans le segment du luxe. Les communes vertes situées autour de Bruxelles, qu’elles soient flamandes ou wallonnes, ont donc gagné en attractivité auprès des acheteurs bruxellois. »

### En Wallonie, Liège et le Hainaut se redressent tandis que le Brabant wallon bat un record

Comparativement à 2024, la Wallonie a enregistré la plus forte hausse en pourcentage du pays : + 60 % de transactions à plus d’un million en 2025. Toutefois, en chiffres absolus, cette région reste celle avec le moins de ventes millionnaires, comptant 222 transactions contre 311 à Bruxelles et 1.546 en Flandre.

En se penchant sur le niveau provincial, les ventes à plus d’un million d’euros ont bien progressé dans les provinces de Liège (33) et du Hainaut (32), mais le Brabant wallon détient le record en 2025. Pas moins de 131 maisons et trois appartements de luxe y ont trouvé preneur, contre seulement 87 l’année précédente.

Lasne est la commune la plus prisée par les acheteurs fortunés, avec 44 transactions en 2025, représentant le plus grand nombre de ventes de biens immobiliers à plusieurs millions d’euros de toute la Wallonie. Cela constitue un doublement par rapport à 2024 et 2023. Les communes voisines de Waterloo (28) et Braine-l’Alleud (21) ont également enregistré une hausse significative l’année dernière.

Jean-Marc Delcroix n’est pas surpris : « Lasne agit un peu comme une tache d’huile ; les prix des maisons luxueuses, éco-énergétiques et de qualité font grimper les prix dans les communes environnantes. C’est le cas à Waterloo et à Braine-l’Alleud, mais aussi plus loin à Braine-le-Château, Rixensart, Wavre et Grez Doiceau, où on constate de plus en plus souvent des logements de plus d’un million d’euros changer de propriétaire. »

### Qui achète un logement à plus d’un million d’euros ?

À la question de savoir qui achète un logement à plus d’un million d’euros, la réponse la plus évidente est une personne fortunée. Mais encore ? Julie Carlier, de l’agence bruxelloise Kretz & Partners Brussels, dresse le portrait des acheteurs potentiels : « Nous avons d’une part une clientèle internationale, que ce soit des eurocrates ou des expatriés qui viennent en Belgique, souvent à Bruxelles ou aux alentours, pour profiter d’une position centrale en Europe et d’un certain art de vivre. Mais nous avons également des familles belges, des grandes familles, des entrepreneurs, des professions libérales, bref une clientèle assez variée. »

L’image souvent évoquée concernant les acheteurs étrangers est celle des exilés fiscaux français, mais Julie Carlier tempère : « Il y a effectivement beaucoup de Français qui viennent habiter chez nous, mais la fiscalité évolue, le projet de taxation des plus-values réduit l’intérêt fiscal des expatriés. Donc je dirais que ce n’est plus le critère principal des arrivées de nos voisins français. Ils viennent surtout pour goûter à notre art de vivre, car Bruxelles est une ville très verte, proche de Paris. En termes immobiliers, nous avons des biens beaucoup plus spacieux et confortables à proposer que dans une ville comme Paris. »

Confirmation de son confrère Jean-Marc Delcroix, de Christie’s Real Estate : « L’exil fiscal des Français, c’était avant. Aujourd’hui, la fiscalité a évolué chez nous. Certains de nos clients français retournent en France. On en a toujours, mais moins pour des raisons fiscales ; ceux-là vont plutôt en Italie ou à Dubaï. Cela dit, d’autres raisons peuvent surgir, comme la prochaine élection présidentielle, qui pourrait pousser certaines personnes à déménager chez nous pour des raisons politiques. Nous avons eu le cas avec un client américain. »

En ce qui concerne les clients belges, son constat est d’ordre linguistique : « Aujourd’hui, chez nous, les principaux acheteurs à plus d’un million d’euros sont flamands. Évidemment en Flandre et dans le Brabant flamand, mais aussi à Bruxelles, principalement dans les quartiers d’Ixelles et d’Uccle, ce qui n’existait pas auparavant. Plus étonnant encore, nous avons des néerlandophones qui achètent des biens de luxe dans la région de Liège et dans les régions de Tournai ou Namur. » Cela s’explique par la santé économique propre à chaque région.

En conclusion, quels que soient les acheteurs, pour qu’un bien immobilier dépasse le million d’euros, plusieurs conditions doivent être remplies, résume Julie Carlier, la franchisée de Kretz & Partners : « Avant tout, la situation. Ensuite, le niveau de finition d’un bien, ses performances énergétiques, les matériaux qui ont été utilisés, la luminosité. Enfin, il existe ce paradoxe qui valorise un lieu : avoir un bien très accessible, proche de la ville, tout en étant au calme et sans vis-à-vis.«