Immobilier: la chute de WeWork trouble la grande mode du coworking

La chute du groupe américain WeWork, emblème et pionnier du coworking, est un rappel à la réalité: ces bureaux partagés, souvent rassemblés dans des immeubles gigantesques, sont à la mode dans l’univers immobilier mais leur modèle économique reste incertain.

« Ce n’est pas très bon pour l’image du coworking car ça met en lumière des faiblesses communes à l’ensemble des acteurs« , résume auprès de l’AFP Vincent Desruelles, spécialiste de l’immobilier au cabinet Xerfi.

Les groupes de coworking – un mot entré cette année dans le Petit Robert – proposent à leurs clients de louer de manière très souple des lieux pour travailler: du simple poste de travail à un bureau entier, pour une durée réduite jusqu’au mois, voire à la journée.

Depuis le début des années 2010, c’est l’une des principales nouveautés du monde immobilier, guère réputé pour ses innovations débordantes. Les investissements y affluent même si le coworking reste marginal face aux bureaux classiques.

Pionnier de cet essor, l’américain WeWork, né voici une dizaine d’années, a donné le ton: de gigantesques sites qui occupent des immeubles entiers, et une myriade d’animations pour retenir les locataires.

Mais c’est aussi WeWork qui refroidit l’ambiance aujourd’hui, alors que des géants immobiliers parient sur le secteur – en France, Nexity et Bouygues sont en pointe – et que de jeunes start-up veulent s’y imposer.

Le groupe voulait entrer cet automne en Bourse, mais il a dû renoncer alors que les failles de son modèle devenaient publiques: un développement extrêmement rapide au prix de pertes gigantesques.

Le patron et fondateur, Adam Neumann, dont la gestion semait aussi le doute, a quitté ses fonctions, WeWork a dû être sauvé à coups de milliards de dollars par son principal investisseur, le japonais Softbank, et sa valorisation s’est effondrée.

Bulle WeWork ou bulle du coworking? Les interlocuteurs de l’AFP font dans l’ensemble la part des choses entre l’américain – plusieurs évoquent sa « folie des grandeurs » – et le reste du secteur.

« Il y a des acteurs qui gagnent de l’argent« , soulignait fin octobre Nicolas Dutreuil, directeur général adjoint de Gecina, l’un des grands groupes traditionnels de bureaux en France, qui a mis un petit pied dans le coworking. « Quand on voit la demande qu’il y a, je suis assez confiant sur le fait que c’est un marché qui est assez porteur et devrait se pérenniser« , insistait-il.

Un marché très urbain

D’autres acteurs s’interrogent sur le modèle économique du coworking, en particulier sa capacité à résister à un retournement économique alors qu’il s’est développé pendant des années de croissance.

C’est le cas de Thomas Georgeon, directeur général de la Société de la Tour Eiffel, autre spécialiste des bureaux: « le jour où vous avez un retournement de marché, nous on a une inertie: des locataires sous contrat pour un, deux ou trois ans de plus« , a-t-il souligné à l’AFP. « Dans le coworking, c’est un mois et ils peuvent partir. »

Certes, les clients du coworking se sont diversifiés: autrefois centré sur les travailleurs indépendants et les start-up, le marché se tourne maintenant vers de grands groupes, garants de plus de stabilité, qui y envoient leurs employés.

A l’autre bout de la chaîne, M. Georgeon s’interroge aussi sur les loyers que devront payer à terme les acteurs du coworking: ils ne possèdent en effet pas forcément leurs murs et, si leurs propriétaires leur font souvent un rabais, c’est seulement à titre provisoire.

Enfin, « quand un modèle ne marche qu’à certains endroits, il faut se poser des questions« , remarque-t-il.

C’est l’une des lacunes manifestes du coworking: il ne s’est quasiment pas étendu hors des très grandes villes, renvoyant l’image d’une demande très urbaine.

Certains groupes parient pourtant sur un développement dans de plus petites villes. C’est le cas du grand concurrent de WeWork, IWG, qui détient notamment les immeubles Spaces et compte mailler l’ensemble du territoire français, ce qu’il fait déjà aux Etats-Unis.

« Ce n’est pas le coworking qui a un problème, c’est l’accélération de la concurrence dans un secteur en croissance« , estimait en mars auprès de l’AFP le PDG et fondateur d’IWG, Mark Dixon. « Certains vont connaître du succès, c’est certain, mais il y en aura très peu. »