Marseille renforce les règles sur les meublés de tourisme : votre Airbnb coûtera-t-il cher cet été ?

Depuis le 1er janvier, la durée maximum de location d’une résidence principale à Marseille est abaissée de 120 à 90 nuitées par an, conformément à la loi « Le Meur/Echaniz », adoptée en 2024. La mairie indique que Marseille compte 12.900 meublés de tourisme, dont 45 % sont des résidences principales et 55 % des résidences d’investisseurs.

« Le prix des Airbnb à Marseille l’été : dingue ». « Je ne savais pas que Marseille, c’était devenu Monaco ». Sur les réseaux sociaux, les utilisateurs ont exprimé leur surprise lors des dernières grandes vacances : il est devenu difficile de trouver une location de courte durée au cœur de la cité phocéenne, prise d’assaut durant la période estivale. Une situation qui pourrait encore se compliquer dans les mois à venir pour ceux qui choisissent les meublés de tourisme, car leur nombre pourrait bien diminuer sur le marché.

Depuis plusieurs mois, la ville de Marseille a effectivement durci les règles encadrant les locations de meublés touristiques de type « Airbnb ». La dernière mesure en date : depuis le 1er janvier, la durée maximum de location d’une résidence principale a été réduite de 120 à 90 nuitées par an, conformément aux dispositions de la loi « Le Meur/Echaniz », adoptée en 2024. « Marseille décide simplement d’appliquer la loi, rien que la loi, mais toute la loi », souligne Patrick Amico, adjoint au maire chargé du Logement.

La ville a également mis en place un système de compensation obligatoire depuis l’année dernière pour les résidences secondaires. « Il n’est plus possible de transformer un logement familial en résidence meublée touristique sans créer, dans le même secteur, la même surface de logement familial de manière concomitante », précise l’adjoint. Une surface équivalente ou plus grande qui doit résulter de la transformation d’un local commercial en habitation.

Raréfaction de l’offre

Ces mesures s’avèrent efficaces « si l’objectif est de limiter le nombre d’annonces », explique Sylvain Dejean, maître de conférences en économie à l’université de La Rochelle. Il a notamment analysé le cas de Bordeaux, où le nombre d’annonces sur Airbnb a fortement diminué après l’instauration de la compensation. Cependant, ces règles entraînent d’autres conséquences. « L’offre se raréfie mais pas la demande, donc mécaniquement, cela aura un effet sur les prix des logements à courte durée », explique-t-il. Une hausse qui pourrait « avoir des conséquences sur la composition sociodémographique de ceux qui se rendent dans ces logements », ajoute-t-il. En d’autres termes, les meublés de tourisme au cœur des centres-villes pourraient ne devenir accessibles qu’aux plus aisés.

Il prend comme exemple New York, où les Airbnb sont presque interdits. « Si vous voulez visiter la ville, il faut loger dans le New Jersey, où les prix augmentent par ailleurs. Vous avez moins de logements à des prix plus élevés, donc ce n’est plus du tout le même tourisme, assure le spécialiste de l’économie. Les familles auront peut-être moins d’accès ».

Selon le logiciel de location saisonnière Lodgify, le prix moyen d’une nuitée à Marseille se situe autour de 90 euros, avec des disparités selon les quartiers et les dates. Du 18 au 19 juillet, par exemple, les logements entiers situés dans le Panier sont disponibles entre 107 euros et 156 euros la nuit. Dans le 7e arrondissement, proche des plages, il faut compter entre 91 et 204 euros, avec seulement six offres disponibles.

Priorité affirmée

Selon les chiffres fournis par la mairie, Marseille compte 12.900 meublés de tourisme, dont 45 % sont des résidences principales et 55 % des résidences d’investisseurs, achetées pour être louées. Avec environ 6.000 annonces illégales, des disparités importantes existent selon les quartiers. « Dans des secteurs comme le 1er arrondissement, plus de 9 % des logements sont des résidences meublées touristiques. Dans le 2e arrondissement, le Panier par exemple, ça peut atteindre jusqu’à 30 % », indique Patrick Amico, qui assume l’engagement de la ville à lutter contre la crise du logement et à limiter les nuisances causées par les meublés touristiques dans certains immeubles.

« La réduction des locations de 120 à 90 nuitées ne ramènera pas de nouveaux logements dans le parc locatif privé, se désole Nicolas Pauleau, président du Syndicat des Professionnels de la Location Meublée (SPLM) Marseille-Provence. Cependant, cela entraînera moins de recettes fiscales pour la ville, moins d’activités touristiques et une diminution du pouvoir d’achat pour les propriétaires ».

« Leur objectif est de ne plus avoir de meublés de tourisme, ce qui me semble un peu excessif », constate-t-il, regrettant que ces locations de courte durée soient considérées comme « la cause de tous les maux du logement ». « Pourquoi, à Marseille, n’aurions-nous pas le droit de proposer des meublés de tourisme pour les visiteurs ? Il faut simplement le faire dans un esprit de régulation et de modération », plaide-t-il, évoquant davantage de contrôles ou la mise en place de quotas par quartier. En 2023, Airbnb estimait que 800.000 voyageurs avaient séjourné dans des locations de courte durée à Marseille.

Fiscalité « progressive »

« C’est un choix politique de renoncer à des ressources touristiques pour favoriser une autre activité plus résidentielle », expose le maître de conférences en économie Sylvain Dejean. « On n’a pas assez de recul pour évaluer les effets directs sur la ville, d’autant que le tourisme est souvent l’une des premières ressources des communes qui ont mis en place les mesures habituelles de régulation. »

Lui plaide pour une « fiscalité progressive », afin de « concilier justice sociale et offre de logement soutenable ». « Celui qui loue sa maison juste quand il part en vacances pourrait ne pas être taxé, tandis que le spéculateur qui investit dans cinq logements au centre-ville de Nantes pour les rentabiliser, alors que ces résidences pourraient servir à d’autres fins, pourrait être taxé à hauteur de 30 ou 40 % », évoque-t-il.