Les contribuables à l’IFI mais pas au revenu sont-ils des filous ?

Le président de la commission des finances du Sénat, Claude Raynal, et le rapporteur général Jean-François Husson ont révélé que plus de 13.000 foyers fiscaux redevables de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) n’ont pas été imposés sur le revenu en 2024. Selon un avocat spécialisé en fiscalité immobilière, « l’IFI porte sur un stock, une valeur de patrimoine, tandis que l’impôt sur le revenu, c’est sur du flux, des revenus ».

Le président de la commission des finances du Sénat, Claude Raynal (PS), et le rapporteur général Jean-François Husson (LR) ont obtenu des informations de Bercy qui ont suscité l’ire de nombreux Français. En résumé, ces données indiquent que 13.000 millionnaires ne paient aucun impôt sur le revenu. Plus précisément, il s’agit d’un peu plus de 13.000 foyers fiscaux assujettis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui n’ont pas été imposés sur le revenu en 2024. Est-ce scandaleux ? Pas forcément.

L’IFI concerne les personnes dont la valeur nette imposable du patrimoine immobilier, après d’éventuels abattements de 30 % sur la résidence principale et/ou déductions des emprunts, dépasse 1,3 million d’euros. D’après la DGFiP, le patrimoine immobilier inclus les maisons, appartements, parkings, caves, bâtiments classés, biens en construction, terrains, terres agricoles, parts de SCI, usufruit…

Deux impôts très différents

Pour déterminer si un contribuable est redevable de l’IFI, les impôts se basent sur la « valeur vénale réelle » du bien, c’est-à-dire le « prix auquel il pourrait être vendu sur le marché au 1er janvier de l’année d’imposition ». Ainsi, la possession d’un appartement de 100 m², selon sa localisation et son occupation, peut mener à être assujetti à l’IFI ou pas. « Sur les 13.000 cas cités par les sénateurs, il doit y avoir 13.000 situations différentes », affirme un avocat spécialisé en fiscalité immobilière qui préfère rester anonyme.

L’expert souligne qu’il est inapproprié de relier l’IFI à l’impôt sur le revenu. « L’IFI porte sur un stock, une valeur patrimoniale, tandis que l’impôt sur le revenu se base sur des flux, des revenus », explique-t-il. « On peut posséder un important patrimoine immobilier sans réaliser immédiatement des revenus », ajoute l’avocat fiscaliste. Autrement dit, les revenus locatifs générés peuvent être conservés dans la SCI pour réinvestir ou attendre une fiscalité plus avantageuse, influence qui ne se répercute donc pas sur les revenus, et donc pas sur l’impôt qui en découle.

L’expert évoque également le « seuil relativement bas » qui déclenche l’IFI. « Posséder un appartement à Paris ou une résidence secondaire peut rapidement entraîner des obligations fiscales », assure-t-il. Par ailleurs, des héritages de biens valant plus de 1,3 million, associés à un revenu faible ou une petite retraite, peuvent mener à une imposition sur le revenu faible ou nulle.

« L’impôt sur la fortune immobilière porte mal son nom, car on peut y être soumis sans être vraiment fortuné au sens commun du terme », souligne l’avocat.

Concernant les stratégies fiscales, il existe des solutions, comme la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). « Cela permet de percevoir des loyers tout en réduisant l’assiette d’imposition sur les revenus grâce à un mécanisme d’amortissement comptable », précise le fiscaliste. En pratique, cela signifie qu’il est possible de payer peu ou pas d’impôt sur les revenus générés par les loyers, tout en étant redevable de l’IFI en raison de la valeur des biens loués dépassant 1,3 million d’euros.