Crues : « C’est au minimum 30 % de décote » pour les inondés

Environ 16.000 communes en France ont une part de leur territoire en zone inondable, et les biens situés en zone inondable subissent une décote « automatique » d’environ 20 %. En 2024, la chambre des notaires de la Gironde a constaté une baisse de 15 % en un an du prix des maisons à Langon, autour de 180.000 euros.

C’est une double peine pour les sinistrés : leur logement a subi des dommages lors des crues de cet hiver et, dans les cas les plus graves, il est devenu invendable. « Avant, les inondations, c’était tous les 30 ou 40 ans, mais depuis six ans, c’est tous les deux ans », souligne Joffrey Corbineau, cogérant de trois agences immobilières Orpi, dont deux se trouvent à Saintes. Dans cette commune de Charente-Maritime, environ 2.000 personnes sont régulièrement touchées par les crues, selon l’expert. « Certains souhaitent vendre pour s’installer dans une zone non inondable, mais leurs biens ne valent plus rien. »

En France, environ 16.000 communes ont une partie de leur territoire en zone inondable. Les biens localisés en zone inondable subissent une décote « automatique » d’environ 20 %, mais elle atteint « au minimum 30 % (par rapport au prix du marché) lorsque les biens ont été inondés », précise Jessica Labat de l’agence Century21 de Langon, en Gironde.

**Zones invendables et prix cassés**
« Certaines habitations seront sans doute, à terme, rasées sur décision des autorités car elles sont inondées dès que la Charente déborde », indique Joffrey Corbineau en mentionnant la rue Taillebourg de Saintes. En dehors de ces zones, les biens restent, selon l’agent, vendables mais « à un prix où l’on accepte ce genre de risques ».

À Langon, au sud de Bordeaux, sa consoeur Audrey Patanchon de Qoridor Immobilier partage un constat similaire. Dans les zones les plus touchées par les inondations, « on est à la limite de l’invendable » malgré des « prix cassés ». Certains secteurs ont été complètement abandonnés, comme Barie, où l’eau a presque atteint le plafond des rez-de-chaussée. Les habitants continuent de nettoyer leurs logements, à mi-mars. En 2024, la chambre des notaires de la Gironde avait déjà observé une baisse de 15 % en un an du prix des maisons à Langon, autour de 180.000 euros. Les prix à Barie étaient déjà bien plus bas, se chiffrant à 130.000 euros.

Pour ceux qui seraient tentés par des prix attractifs pour acheter, la question des assurances se pose, les compagnies devenant de plus en plus réticentes à assurer ces biens à risques, ou alors à des tarifs très élevés. Face à cette situation, la mairie de Saintes prend des mesures pour établir sa propre assurance.

**Des acquéreurs sensibilisés au risque inondation**
« Un client qui venait de Reims et souhaitait acheter sur les hauteurs de la rive droite de Saintes a finalement renoncé au moment du compromis », raconte Joffrey Corbineau. Il a jugé que pendant les crues, cela serait trop difficile de traverser la ville. Sans la certitude que le bien échappe à un PPRI (plan de prévention du risque inondations), certains ne se déplacent même pas, rapporte Audrey Patanchon.

Le vendeur, s’il a perçu des indemnités au titre de la catastrophe naturelle, a l’obligation d’informer l’acquéreur. Les biens inondés « sont marqués au fer rouge dans l’état des risques et pollutions par la sous-préfecture », estime Joffrey Corbineau. Dans un marché où de nombreux biens sont à vendre, ils seront relégués en bas de la liste des potentiels acquéreurs.

Nicolas Bosquet, notaire à Binic, dans les Côtes-d’Armor, observe que les acheteurs sont de plus en plus attentifs « pas uniquement à la question des inondations ». Bien qu’il ne constate pas encore de baisse des prix liée aux crues, l’enrichissement du document relatif aux risques naturels indique qu’ « on est en train de mettre en place une classification des zones à risque. »

**De l’agricole ou de la location saisonnière ?**
Les propriétaires situés dans les zones inondées se trouvent dans une situation délicate. « Beaucoup d’entre eux ont des crédits importants, et la valeur de leur bien ne couvre même pas le remboursement de leur crédit », souligne Audrey Patanchon de Qoridor Immobilier. Ils n’ont pas les moyens de déménager et de gérer une location en plus de leur prêt. « Nous réfléchissons à adapter le foncier de ces zones pour le transformer en espaces de camping, gîtes ou en activités agricoles plutôt que pour de l’habitation permanente. »

D’ici cet été, elle espère que trois à quatre de ces clients pourront proposer leurs logements réaménagés à la location afin de générer un peu de rentabilité.