Vienne, « paradis des locataires », ne cède pas à la crise du logement en Europe

Vienne est aujourd’hui propriétaire de 220.000 logements sociaux, ce qui en fait le plus grand bailleur social d’Europe. Actuellement, le loyer net pour le parc immobilier appartenant à la ville s’élève à 6,067 euros par mètre carré, un montant fixé par la législation nationale et adapté à l’inflation tous les deux ans.

Vienne a su préserver et élargir son patrimoine immobilier. Actuellement, la ville possède 220.000 logements sociaux, faisant d’elle le premier bailleur social en Europe. Cette stratégie lui permet de définir les règles du marché locatif au lieu de les subir.

### Le « Karl-Marx-Hof », HLM le plus célèbre au monde

Les logements sociaux sont au cœur de la légende de « Vienne la Rouge », un ambitieux programme destiné aux classes populaires, mis en place entre les deux guerres mondiales. Entre 1923 et 1934, la ville a construit plus de 60.000 logements, devenant un laboratoire d’innovation sociale et de réflexion sur les modes d’habitat.

À ce jour, le logement social est profondément enraciné dans l’identité de cette ville historiquement social-démocrate, où il n’est ni réservé aux plus démunis ni confiné à la périphérie.

Avec ses façades récemment rénovées aux tons rose et jaune, ses tours, arcades et coursives, le Karl-Marx-Hof (« Cour Karl Marx »), complexe presque centenaire, présente un aspect soigné, comme la majorité des logements sociaux de la ville. S’étendant sur plus d’un kilomètre, ce complexe compte 1.300 appartements, entourés de transports en commun et d’espaces verts, non loin du centre-ville.

Bernadette Lorenz, résidente du Karl-Marx-Hof, déclare qu’elle ne changerait de lieu de vie pour rien au monde : « Je vis au Karl-Marx-Hof depuis plus de 28 ans et j’aime vivre ici, car nous avons une infrastructure formidable. C’est comme un village dans la ville, tout est accessible en 15 minutes. » Pour un appartement d’environ 50 mètres carrés avec une chambre et une terrasse, le loyer varie entre 400 et 500 euros par mois, charges comprises. Ce montant est bien en deçà des prix observés dans la plupart des capitales européennes.

> « Lorsque nous parlons de logement social, le loyer net s’élève à 6,067 €/m² ».

### Un système régulé

Pierre angulaire de la politique de logement à Vienne, les loyers sont légalement plafonnés. Veronika Iwanowski, responsable des relations internationales chez Wiener Wohnen, la régie viennoise du logement, explique : « Actuellement, le loyer net s’élève à 6,067 euros par mètre carré. Ce montant est fixé par la législation nationale et revalorisé tous les deux ans en fonction de l’inflation. »

Les contrats de location sont à durée indéterminée, et le seuil de revenu mensuel net pour accéder à ces logements est relativement élevé, avoisinant les 4000 euros nets. L’objectif est de favoriser la mixité sociale. « Cela signifie que les personnes à faibles revenus et celles à revenus moyens vivent côte à côte. Il n’y a donc pas de ségrégation, pas de stigmatisation et, surtout, pas de discrimination fondée sur l’adresse du domicile », ajoute Veronika Iwanowski.

### Le logement abordable, un parc immobilier à moitié public

Pour élargir l’offre de logements accessibles, en plus de ceux appartenant à la ville, Vienne subventionne également des projets portés par des promoteurs à but non lucratif. Concrètement, la ville accorde une aide financière ou cède des terrains à prix réduit, en échange de loyers modérés, en moyenne de 10 euros par mètre carré, soit le double de ce que l’on paie à Bruxelles.

Veronika Iwanowski résume : « Nous avons ainsi 220.000 appartements municipaux et 200.000 appartements subventionnés. Au total, nous avons donc cette part importante de 420.000 appartements abordables qui constituent environ la moitié de l’ensemble du marché immobilier à Vienne », ajouter que cette situation permet, en partie, « un effet de baisse des prix sur le marché locatif privé aussi. »

### Construction durable

Pour maintenir cet équilibre et faire face à la croissance démographique et aux besoins évolutifs de la société, notamment pour les familles monoparentales, Vienne veille à construire un nombre suffisant de logements abordables. La ville prélève un impôt spécifique de 1 % sur les salaires pour financer sa politique de logement, qui dispose d’un budget annuel dépassant les 400 millions d’euros. L’objectif est de construire entre 5000 et 7000 nouveaux logements abordables chaque année.

Différentes mesures ont été mises en place pour atteindre ces objectifs, dont l’introduction en 2018 de la catégorie de « zonage » pour les logements subventionnés. « Cela signifie que si l’utilisation d’un terrain est modifiée pour devenir constructible, deux tiers de la surface doit être réservée à des logements abordables », précise Veronika Iwanowski.

### Critiques : baux à vie et listes d’attente

Malgré le succès du modèle, certaines critiques émergent. L’octroi quasi à vie de ces logements implique qu’un locataire peut rester dans son appartement quelle que soit l’évolution de ses revenus, et même transférer son bail à sa famille. Cela peut expliquer pourquoi de nombreux Viennois trouvent peu d’intérêt à devenir propriétaires. La Commission européenne a par ailleurs pointé du doigt cette situation comme une distorsion de concurrence au détriment du secteur privé. Les listes d’attente pour accéder à un logement abordable peuvent varier, mais dépassent rarement deux ans.

Néanmoins, alors que l’Union Européenne cherche des solutions pour la crise du logement, le système viennois suscite de l’intérêt, notamment le plan européen pour le logement abordable lancé par la Commission en 2024. Wolfgang Amann, expert en politique de logement basé à Vienne, déclare : « Je pense que c’est une grande réussite et qu’on peut apprendre beaucoup de l’Autriche. Nous avons un secteur d’associations de logements à but non lucratif qui sont bien réglementées, qui font un excellent travail sur le plan économique et qui fournissent un grand nombre de logements abordables. »

### « Un droit fondamental et non une marchandise »

Wolfgang Amann souligne que le nouveau plan européen sur la question du logement modifie les règles du jeu, permettant aux gouvernements d’instaurer des modèles en faveur du logement abordable. « S’il n’est pas possible de copier-coller le modèle autrichien, il est envisageable de le réinventer selon le contexte de chaque pays, comme l’ont fait l’Irlande ou la Slovénie », ajoute-t-il.

La politique de logement de « Vienne la Rouge » a permis à cette ville réputée pour son coût de la vie élevé de garantir des loyers parmi les plus bas en Europe. Cette ville se positionne comme une défenseure du logement en tant que droit fondamental et non comme une simple marchandise.