Grille des loyers : vraies solutions ou échec à Bruxelles ?

Avec six ménages sur dix qui sont locataires et uniquement 7 à 8% du parc de logement fourni par les sociétés de logement social, le marché bruxellois est sous tension. Une analyse portant sur 3000 annonces révèle que 34% des loyers excèdent ce seuil des 20%.

Avec six ménages sur dix locataires et seulement 7 à 8 % des logements proposés par les sociétés de logement social, le marché immobilier bruxellois est tendu.

Thibaud De Menten, de l’association *Loyers Négociés*, souligne en particulier le segment inférieur du marché, où un appartement peut recevoir plus de 30 candidatures lors de sa mise en location. Cette pression pousse parfois les candidats à accepter des conditions regrettables : « C’est ça ou c’est rester auprès d’un mari violent. Ou rester à la rue. Ou continuer à dormir sur le canapé des copains. A force d’être évincés de leurs multiples candidatures, des locataires souvent à faibles revenus finissent par accepter un logement de très faible qualité à un loyer plus élevé que celui de logements parfois de bien meilleure qualité. »

C’est dans ce contexte que l’idée d’une grille indicative des loyers est née. Ce dispositif n’a pas pour but de permettre à tous de se loger à un prix abordable, mais plutôt d’éviter certains abus de la part des propriétaires. La grille détermine, quartier par quartier et en tenant compte de divers critères, le loyer médian qu’un propriétaire peut réclamer. Si le montant demandé dépasse de 20 % ce loyer médian, il est considéré comme abusif.

Cependant, le système montre rapidement ses limites. Olivier de Clippele, vice-président du SNPC, le syndicat national des propriétaires et copropriétaires, a déposé un recours devant la Cour constitutionnelle contre cette grille qu’il qualifie de « truquée ». Selon lui, les montants sont trop bas : « La grille, explique-t-il, se base sur des enquêtes datant de 8 ans. Beaucoup ne sont plus d’actualité, car les locataires ont changé. Il faut nécessairement une grille qui reflète le marché. Nous proposons de prendre les baux des quatre dernières années, cela nous permettra d’avoir un loyer de référence objectif. »

La grille de référence repose sur l’enquête de l’Observatoire des Loyers. Bien que ces enquêtes soient plus détaillées que le simple enregistrement des baux, elles présentent un inconvénient majeur : la dernière actualisation remonte à 2020. « La grille des loyers est indexée », répond Hugo Périlleux, économiste et géographe à l’ULB, un des auteurs de cette grille. « Elle est indexée sur la base de l’indice-santé. Si on compare l’évolution de cet indice avec celle des loyers, on constate que les loyers n’ont pas augmenté plus vite que l’indice-santé. Donc, la grille est totalement à jour. » En attendant cependant, Nawal Ben Hamou, la secrétaire d’Etat au Logement, a annoncé qu’une actualisation aurait lieu cette année. Les chiffres de la grille actuelle continueront donc à être indexés.

On a effectué une comparaison avec plusieurs annonces sur un site immobilier, tant dans le segment haut que dans le segment bas du marché. En utilisant les critères tels que la surface, le PEB et la localisation, il a été trouvé des loyers dépassant ce qui pourrait être qualifié d’abusif. Une analyse portant sur 3000 annonces a révélé que 34 % des loyers dépassaient le seuil des 20 %. « C’est normal », rétorque Hugo Périlleux. « Les sites et agences immobilières représentent le segment haut du marché. Donc, si on les compare à la grille, on verra forcément des loyers plus élevés. »

En Région de Bruxelles-Capitale, demander un loyer abusif est interdit. Ainsi, si un locataire paie 20 % de plus que le loyer médian, il peut saisir la Justice de paix ou se rendre à la Commission Paritaire Locative, qui se réunit plusieurs fois par mois, bien que ses séances ne soient pas publiques. Cependant, cela ne garantit pas une issue favorable. En effet, même si un loyer est présumé abusif, cette présomption peut être contredite. Un propriétaire peut demander un montant supérieur s’il prouve qu’il existe des critères objectifs justifiant ce dépassement, tels que le confort ou l’emplacement de l’appartement.

Pour qu’un loyer soit reconnu comme abusif, il faut un vote unanime. Il suffit qu’un des représentants estime qu’un loyer n’est pas abusif pour que la demande du locataire soit rejetée. La Commission, composée d’un président sans droit de vote, de deux représentants des bailleurs et de deux représentants des locataires, tranchera après avoir entendu les deux parties. Même si les membres conviennent qu’il y a abus, leurs avis ne sont pas contraignants. La Commission tentera alors de concilier les parties, sauf si le locataire choisit de se tourner vers la Justice de paix, muni de l’avis de la Commission.

Valentina (prénom d’emprunt) n’a pas eu cette chance. Elle a utilisé le site de la grille pour entrer les caractéristiques de son appartement. Le verdict indiquait que son loyer devrait être d’environ 1000 euros, alors qu’elle en paie le double. Valentina a alors entamé toutes les démarches nécessaires : « J’ai dû préparer un dossier complet, risquer des représailles de mon bailleur, prendre un jour de congé pour plaider ma cause devant la Commission, répondre à des questions telles que ‘Vous sentez-vous en sécurité dans l’appartement ?’. Comme si la sécurité personnelle pouvait être évaluée en termes monétaires… » Après trois mois d’attente, sa demande a été rejetée, faute d’unanimité au sein de la Commission.

En 2025, la Commission a rendu 71 avis, dont 14 concluaient à un loyer abusif. Même si le mécanisme est encore neuf et peu connu, cela représente une goutte d’eau comparé aux 60 000 baux conclus chaque année dans la région. Thibaud De Menten, représentant les locataires, estime que « ce n’est pas si mal pour un début. Le système est une partie de la solution. J’attends maintenant que les intervenants sociaux, les CPAS ou le secteur associatif s’en emparent pour soutenir les locataires dans la défense de leurs droits. »

Olivier de Clippele, représentant les bailleurs, affirme aussi que la commission a un rôle : « Nous voulons travailler ensemble, par le biais de la Commission, et c’est pourquoi nous demandons qu’elle soit compétente pour juger de la justesse des loyers de référence. » Malgré des visions différentes, la Commission permet aux deux parties de dialoguer. De ce dialogue pourraient émerger des solutions pour que se loger à Bruxelles ne soit plus un luxe.