Comment puis-je mettre fin à mon contrat de bail de résidence principale ?

Précisons d’emblée que le bail “3-6-9″ mentionné encore parfois par certains n’existe plus depuis 1991. Le bail peut être désormais conclu pour :

• neuf ans
• maximum trois ans, c’est le bail de courte durée
• plus de neuf ans
• la vie du locataire.

Nécessité d’un congé

Les règles pour y mettre fin sont différentes selon la région dans laquelle le bien est situé et le type de contrat de bail conclu mais, dans pratiquement tous les cas, il faut envoyer un congé et respecter un délai de préavis car, sauf pour les deux exceptions mentionnées ci-après, le bail ne prend pas fin automatiquement à son échéance.

Ainsi, à défaut de congé donné par le bailleur six mois avant son échéance, le bail de neuf ans sera prolongé de trois ans en trois ans et il faudra que le bailleur donne un congé de six mois avant la nouvelle échéance de trois ans pour y mettre fin.

Le locataire en revanche peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis de trois mois mais il devra payer une indemnité équivalente à trois, deux ou un mois de loyer selon qu’il quitte la première, deuxième ou troisième année du bail de neuf ans.

Dans le cas d’un bail de courte durée, c’est un préavis de trois mois qui doit être donné par l’une ou l’autre partie pour y mettre fin à défaut de quoi le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur.

Il est par ailleurs possible de prolonger un bail conclu pour une durée inférieure à trois ans pour autant que sa durée totale ne dépasse pas trois ans. Cette prolongation ne peut cependant avoir lieu qu’une seule fois en régions wallonne et flamande. Dans ce cas et pour autant que cette prolongation soit prévue dans le bail ou dans un écrit établi trois mois au moins avant la fin du bail, le bail ne devient pas un contrat de neuf ans mais est prolongé de la durée mentionnée dans le bail ou dans l’écrit subséquent.

En présence d’un bail de moins de six mois en région bruxelloise, ou de maximum trois mois en région wallonne, il ne faut pas envoyer de congé, le bail prend fin automatiquement à la fin de la durée convenue.

Si c’est un bail à vie, il prend fin automatiquement au décès du locataire.

Possibilités de résiliation anticipée

Il est possible pour un locataire ou pour un bailleur de mettre fin au bail avant son échéance.

Le locataire n’a pas besoin de motif mais, outre l’envoi d’un préavis de trois mois, il devra payer une indemnité équivalente à trois, deux ou un mois de loyer – selon qu’il quitte la première, deuxième ou troisième année du bail de neuf ans – et à un mois de loyer s’il résilie anticipativement un bail de courte durée en région wallonne ou bruxelloise. D’autres montants sont prévus en région flamande pour le départ anticipé du locataire dans le bail d’une durée inférieure ou égale à trois ans.

Le bailleur, quant à lui, peut résilier anticipativement le bail de courte durée uniquement pour occupation personnelle et seulement à partir de la deuxième année du bail. Il doit dans ce cas donner un préavis de trois mois et payer une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Dans un bail d’une durée de neuf ans, le bailleur peut mettre fin au bail :

• à tout moment, moyennant préavis de six mois, pour occupation personnelle,
• à une échéance triennale, moyennant préavis de six mois, pour effectuer des travaux ou sans motif mais dans ce dernier cas il devra payer une indemnité équivalente à neuf ou six mois de loyer selon qu’il met fin au bail à l’issue de la première ou de la deuxième période de trois ans.

Et si mon locataire ou mon bailleur ne respecte pas ses obligations ?

Bien évidemment, il est toujours possible de mettre fin au bail sans respecter toutes les règles précitées si une des parties au bail ne respecte pas ses obligations, par exemple si le locataire ne paye pas son loyer. Il faut cependant pour cela introduire une procédure devant le juge de paix qui appréciera s’il y a lieu de prononcer la résolution fautive du bail aux torts d’une des parties.

Notons que même dans l’hypothèse où le bail prend fin suite à un congé, pour pouvoir expulser un locataire, il faut toujours faire appel à un huissier de justice après avoir préalablement obtenu un jugement du juge de paix.

Qui est Me Sabine Delhaye, l’auteure de ce texte ?

Sabine Delhaye est avocate au barreau de Bruxelles. Elle est spécialiste agréée en baux à loyer et commerciaux. Elle est également professeur capa en droit du bail.

Droit de savoir

Cette série est un partenariat entre La Libre et l’Ordre français du barreau de Bruxelles.