Baux locatifs : mille et une facettes, attention aux surprises.

Kadija visite un bien en location à Marche-en-Famenne, car elle doit quitter son logement actuel suite à la décision de son propriétaire de rompre le contrat. Selon Céline Laloux, responsable des locations à l’agence Honesty, « il ne faut jamais rien payer ni avant d’avoir visité ni même avant d’avoir signé le contrat ».

Dans le centre historique de Marche-en-Famenne, Kadija visite un bien récemment disponible à la location. Avec son mari et ses deux enfants, elle doit quitter son logement actuel, car le propriétaire a décidé de reprendre son bien et de résilier le contrat. Elle n’a donc d’autre choix que de trouver un nouveau logement. La visite se déroule rapidement, en une quinzaine de minutes, comprenant deux volées d’escaliers, une salle de bain et trois chambres. « C’est exactement ce dont nous avons besoin« , constate Kadija.

Il faut d’ailleurs se méfier parce qu’un contrat de bail engage

Cependant, la légèreté de la visite est rapidement tempérée par des questions plus sérieuses relatives au bail. « Vous connaissez le bail de résidence principal ?« , interroge Céline Laloux, responsable des locations à l’agence Honesty. Kadija hésite. « Mais c’est normal, on n’en signe pas tous les mois« , la rassure l’agent immobilier.

En effet, il existe autant de contrats de bail qu’il y a de propriétaires, chacun avec des clauses spécifiques, légales ou négociées. « Il faut d’ailleurs se méfier parce qu’un contrat de bail engage. Nous voyons régulièrement des locataires surpris au moment de quitter les lieux, même lorsque tout est clairement écrit« , ajoute-t-elle.

Kadija est consciente de cette réalité : « C’est pourquoi je vais le relire au moins trois fois. Je ne vais pas hésiter à poser toutes mes questions au propriétaire ou à l’agence si je ne comprends pas une clause. Je vais même demander à un notaire de relire ce contrat pour m’assurer que tout soit en ordre. Cela coûte un peu d’argent, mais cela me semble nécessaire« .

Attention aux arnaques

Consulter des professionnels est sans doute l’une des premières étapes à suivre en cas de questions pour éviter les pièges. Les problèmes les plus fréquents concernent le paiement de la garantie locative. « Il y a des fondamentaux. Il ne faut jamais rien payer avant d’avoir visité ni même avant d’avoir signé le contrat. Nous voyons régulièrement des arnaques à ce niveau« , conseille Céline Laloux. « Pour le paiement, c’est jamais en liquide et jamais sur le compte du bailleur. Il faut ouvrir un compte bloqué au nom du locataire et du propriétaire. Cela se fait dans toutes les banques. » Ces conseils ne sont pas donnés au hasard. « Il y a de nombreuses arnaques sur Internet. Des personnes malveillantes publient de fausses annonces et poussent au versement d’un montant comme garantie. Une fois l’argent envoyé, l’annonce disparaît, tout comme le prétendu propriétaire. »

Il ne faut jamais rien payer ni avant d’avoir visité ni même avant d’avoir signé le contrat.

Cette précaution permet d’éviter des abus lors du remboursement de la garantie locative à la fin du bail. « Mais ce n’est pas tout ! La durée est également importante. Ici, nous proposons un contrat d’un an reconductible tacitement. Tant que l’on ne dit rien, cela se prolonge. Mais on peut mettre un terme avec un préavis de trois mois. Cependant, si l’on souhaite quitter de manière anticipée, il y aura une indemnité d’un mois de loyer comme dédommagement. Si l’on ne mentionne qu’un contrat d’un an, sans spécifier le reconductible tacitement, le contrat est reconduit pour neuf ans. Cela peut engendrer des difficultés car les conditions pour résilier le bail deviennent bien plus compliquées« , prévient Céline Laloux.

Avant la justice de paix, la médiation

Une fois le contrat relu et signé, le propriétaire est tenu d’enregistrer le contrat de bail et l’état des lieux d’entrée. Cela doit être fait auprès du SPF Finances dans un délai de deux mois après la signature. Cette procédure permet d’ouvrir au propriétaire le droit d’indexer le loyer, comme cela est légalement prévu. Le document enregistré servira également de base en cas de litige.

En tant que juge de paix, si l’on est saisi, nous devons trancher. C’est blanc ou c’est noir.

Les litiges sont de plus en plus fréquents devant les justices de paix. À Woluwe-Saint-Pierre, le nombre de dossiers relatifs aux baux a doublé en dix ans. « C’est une tendance que l’on peut expliquer par l’accessibilité accrue de la justice« , confie Géry de Walque, juge de paix depuis plus de vingt ans à Woluwe. Toutefois, il s’oriente de plus en plus vers des solutions négociées. « La conciliation et surtout la médiation sont des procédures plus flexibles. Elles permettent aux parties de trouver une solution sur mesure. En tant que juge de paix, si nous sommes saisis, nous devons trancher. C’est blanc ou c’est noir. Parfois, d’autres pistes peuvent être explorées afin que toutes les parties s’y retrouvent. Cela permet souvent de gagner du temps et de l’argent !« .

Au sein de sa justice de paix, plus de 50 % des dossiers passés par la médiation trouvent une solution négociée.