Des propriétaires à Bruxelles ne sont pas sanctionnés pour discrimination à la fortune.

Le Conseil d’Etat a donné raison aux propriétaires d’un appartement situé à Woluwe-Saint-Lambert, qui avaient exigé des candidats qu’ils présentent des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer de 1395 euros par mois et 195 euros de charge. Les propriétaires ont contesté la sanction de 800 euros imposée par la DIRL et ont saisi le Conseil d’Etat, qui leur a donné gain de cause.

Le Conseil d’Etat a récemment jugé en faveur des propriétaires d’un appartement à Woluwe-Saint-Lambert. Ils avaient mis le bien en location, exigeant que les candidats présentent des revenus trois fois supérieurs au loyer, fixé à 1395 euros par mois, plus 195 euros de charges. Un couple a été refusé pour ne pas répondre à ce critère et a déposé une plainte auprès de l’Inspection régionale bruxelloise du logement pour discrimination, ce qui a conduit à une amende de 800 euros pour les propriétaires. Ceux-ci ont contesté cette sanction devant le Conseil d’Etat, qui leur a donné raison. « Leur honneur est rétabli« , a déclaré leur avocat, Maître Alexandre Paternostre.

Loyer et charges de 1590 euros, revenus de 4200 euros

L’affaire a débuté en juin 2023. Les propriétaires ont sollicité une agence immobilière pour louer un appartement situé avenue Marcel Thiry. Un candidat, accompagné de sa compagne, a visité le lieu et s’est dit prêt à signer un bail de trois ans. Cependant, l’agence a refusé, les propriétaires ayant décidé d’exiger que les candidats aient un revenu trois fois supérieur au loyer en raison de « mauvaises aventures passées ». Les revenus du couple s’élevaient à 4200 euros par mois, ne respectant pas cette exigence.

Malgré cela, le couple a déposé une plainte auprès de la DIRL, la direction de l’Inspection du Logement en Région bruxelloise, suspectant une discrimination au logement fondée sur l’origine, la compagne étant décrite dans la plainte comme ayant « une couleur de peau noire« .

Les propriétaires ont une marge de manœuvre dans le choix des locataires

Après enquête, les accusations de discrimination n’ont pas été retenues, mais la DIRL a rendu un avis selon lequel les conditions financières imposées par les propriétaires contrevenaient au Code bruxellois du Logement. La DIRL a précisé que « ce type d’infractions peut être sanctionné d’une amende administrative dont le montant est compris entre 125 euros et 6200 euros majorés des décimes additionnels« . Elle a ajouté que « les discriminations sur base, entre autres, de la fortune sont interdites et que ni l’origine ni la nature des ressources ne peuvent être prises en considération par le bailleur pour refuser un logement« . L’amende de 800 euros a été appliquée aux propriétaires, qui ont introduit un recours auprès du Conseil d’Etat.

Maître Paternostre a rappelé que « le Code bruxellois du Logement précise que les propriétaires ont la liberté ou en tout cas une certaine marge de manœuvre dans le choix des locataires qu’ils vont accueillir dans le logement qu’ils mettent en location« . Cependant, il a noté que « ce code précise toutefois un certain nombre de balises et notamment d’éviter des discriminations. Par exemple, on ne peut pas exiger un certain nombre de choses avant les visites des lieux. Ensuite, les bailleurs peuvent demander aux candidats locataires de faire preuve de leurs revenus, notamment à travers des fiches de paie. Sauf que le code ne précise pas quel est le montant total des revenus que l’on peut ou pas exiger. Néanmoins, en lisant les travaux préparatoires de ces dispositions légales et les discussions au Parlement bruxellois, on constate que la ministre de l’époque (Céline Frémault, entre 2014 et 2019) faisait état de ce critère des 300%, soit des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer. Et il ne s’agit pas uniquement du montant du loyer, mais également des charges, des montants des travaux, des assurances… Bref, des éléments qui peuvent rentrer dans l’appréciation d’une bonne gestion d’un bien immobilier« .

Selon l’avocat, « comme ce n’est pas interdit, le Conseil d’État, dans ce dossier, a considéré que c’était permis de demander un tel niveau d’exigences de revenus« .

Ils n’ont jamais voulu discriminer

Selon Maître Paternostre, les propriétaires ont mal vécu la sanction de la DIRL. « Ils ont été assez surpris et désappointés parce qu’ils n’ont jamais voulu discriminer qui que ce soit. Ils travaillaient par ailleurs avec une agence immobilière qui était le relais avec les candidats locataires et qui, à aucun moment, ne leur a signalé que ce qu’ils demandaient pouvait apparaître comme disproportionné, irrégulier ou illégal. Aujourd’hui, ils sont assez satisfaits parce que ce dossier a affecté quelque part leur honneur, leur réputation. Et ils estimaient que dans un état de droit, ce n’est pas parce qu’on a une impression de discrimination que nécessairement on en est coupable. Ils avaient essayé d’exprimer leur point de vue auprès de Bruxelles Logement sans être entendus. Ils sont désormais très contents d’avoir cette décision qui les rétablit dans leur bon droit« .

Olivier Hamal, président de l’Office des propriétaires, a indiqué que cette décision pourrait faire jurisprudence. « Nous sommes heureux évidemment qu’une décision de ce type confirme que des propriétaires sont en droit de s’assurer que le candidat locataire sera à même, avec ses revenus, de payer la charge du loyer, des charges communes, des charges privatives et qu’il ne va pas s’endetter. Accepter un locataire dont les revenus sont manifestement insuffisants, c’est presque encourager cette personne à s’inscrire dans une démarche d’endettement. Et le bailleur n’est pas là pour cela« .

Il a ajouté que « il est généralement admis que les dépenses de logement et des charges ne doivent pas dépasser les 30, 35, maximum 40% des revenus. Les bailleurs ne sont pas contraints, il faut le rappeler, de louer leur bien au premier venu« .