« C’est devenu un luxe » : les coûts du logement ne cessent d’augmenter.

La pression du marché locatif à Bruxelles ne provient pas d’un manque de logements, mais de l’inaccessibilité grandissante à ces logements pour une partie de la population. En Belgique, l’offre actuelle de logements sociaux représente environ 7% du parc résidentiel, tandis que plus de 52.000 ménages sont en attente d’un logement public à Bruxelles, et 50.000 en Wallonie.

1. « Le logement, ce n’est pas comme les patates »

La logique fondamentale qui régit les marchés de biens repose sur la loi de l’offre et de la demande : plus la demande est élevée, plus les prix augmentent. Normalement, une forte demande incite les producteurs à augmenter l’offre, ce qui conduit à un alignement des prix. Cependant, le marché immobilier diffère. La demande y est très forte, tandis que l’offre reste limitée, car les logements ne peuvent pas être construits rapidement. Ainsi, la baisse des prix ne se manifeste pas.

La forte demande est particulièrement marquée dans les grandes villes, car plusieurs groupes l’alimentent : ceux qui cherchent un logement, ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier, et les touristes ou travailleurs étrangers. Plus un endroit attire des investissements, plus la demande augmente, tandis que l’offre demeure insuffisante, entraînant des hausses de prix.

Il est également important de noter que l’offre actuelle n’est pas accessible à tout le monde. Les personnes à faible revenu peuvent se tourner vers une très petite portion du marché, tandis que les ménages à revenus plus élevés peuvent se permettre d’acheter des logements considérés « abordables » ou non. La demande pour ces biens abordables est donc très forte, et « la concurrence y est très, très rude », souligne Sarah DeLaet, géographe spécialisée dans les questions de logement et collaboratrice de l’ASBL « Lire et Écrire Bruxelles », qui coorganise les « Housing Action Days », journées de sensibilisation au droit au logement.

Au-delà de ces dynamiques, comme l’affirme avec humour Sarah DeLaet, « le logement, ce n’est pas comme des patates ». « Sur le marché immobilier, c’est la capacité maximale des gens à payer qui détermine les prix des loyers et des achats. Par exemple, si les règles bancaires pour les emprunts passent d’une limite de prêt de 20 ans à 30 ans, la capacité d’emprunt des acheteurs potentiels augmente, ce qui fait monter les prix. » Cela a d’ailleurs été observé sur le marché wallon lorsque, en 2025, les droits d’enregistrement ont chuté de 13,5% à 3% : les prix des biens ont bondi de 13%.

2. Pourquoi ne construit-on pas plus ?

Si la demande est croissante, pourquoi ne pas construire davantage pour augmenter l’offre ? La réponse est que construire coûte très cher (matériaux, énergie, etc.) et demande beaucoup de temps. De plus, les terrains constructibles sont limités et donc coûteux. Cela incite les propriétaires privés qui investissent dans la construction à chercher à rentabiliser leur investissement en fixant des loyers ou des prix de revente plus élevés.

Lorsque l’on évoque la crise du logement, il s’agit en réalité de la crise des logements abordables. Dans son « Plan d’urgence logement », l’ex-Secrétaire d’État bruxelloise au Logement, Nawal Ben Hamou, a déclaré : « Au 1er janvier 2019, la Région comptait 579.619 unités de logement. Si l’on compare ce chiffre au nombre de ménages, on constate que l’offre est théoriquement supérieure à la demande. La pression du marché locatif ne proviendrait donc pas d’un manque de logements, mais de l’incapacité des ménages à accéder à un logement abordable. Le problème n’est pas le manque de logements disponibles, mais l’inaccessibilité grandissante de ces logements pour une part de plus en plus importante de la population. » Le souci est que l’offre actuelle ne satisfait pas la demande. « Construire plus » ne semble pas être la solution, puisque ces nouveaux logements, coûteux à bâtir, risquent de ne pas répondre à la demande de logements abordables.

En outre, la construction de nouveaux logements soulève des enjeux environnementaux. L’étalement urbain et l’artificialisation des sols ont des impacts négatifs sur la biodiversité et l’environnement.

3. Et les logements publics ?

Et s’il y avait davantage de logements publics avec des loyers modérés ou basés sur les revenus des locataires ? Cela pourrait constituer une aide. Lorsqu’il est question de logements sociaux et de loyers modérés, l’exemple de Vienne est souvent cité. Dans cette capitale autrichienne, les autorités ont investi massivement dans le logement social pendant des années. Des bailleurs sociaux proposent également à la location des biens privés. On estime qu’environ deux tiers du marché locatif de Vienne sont publics, ce qui influence fortement les prix du marché locatif privé. Bien que le système viennois ait aussi ses limites, il est indéniable que la moitié de la population de Vienne vit dans des logements sociaux, contribuant à déstigmatiser ce type d’habitat.

Cependant, l’offre actuelle en Belgique est très limitée : environ 7% du parc résidentiel est constitué de logements sociaux. Plus de 52.000 ménages à Bruxelles et 50.000 en Wallonie attendent un logement public. Le temps d’attente pour accéder à un logement social se compte en années. La question se pose alors sur la volonté politique de prioriser cette problématique… Construire du logement social coûte cher, surtout si l’opérateur public doit acquérir un terrain sur le marché. Cela pousse certains à privilégier la rénovation ou la transformation de bâtiments existants pour une vision à long terme, mais cela n’évite pas non plus les problématiques de coût et de délai.

4. La régulation, la solution ?

Face à l’explosion des loyers, plusieurs villes européennes, comme Barcelone, Paris ou Berlin, ont mis en place une forme d’encadrement des loyers, avec un succès variable. À Bruxelles, depuis le 1er mai 2025, une « grille des loyers » contraignante interdit aux bailleurs de fixer un loyer supérieur de 20% à cette grille sans justification. Cette mesure est contestée par le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires. Dans les faits, il est complexe pour les locataires, souvent plus vulnérables dans leur rapport de force avec les bailleurs, d’obtenir une diminution de loyer grâce à cette grille. « On craint également que les loyers situés sous la grille s’alignent sur celle-ci et deviennent ainsi moins abordables », explique Sarah DeLaet.

Cependant, elle insiste : « À moins d’une explosion d’une bulle immobilière ou d’un départ massif de résidents de la ville, les loyers ne vont pas baisser. Si la volonté politique est de faire baisser les loyers, une certaine régulation est nécessaire. » C’est la même conclusion qu’a tirée l’ASBL ARAU, l’Atelier de Recherche et d’Action Urbaine, dans sa publication de 2024 : « Halte aux idées reçues : construire plus de logements ne fait pas baisser leurs prix. »

Les idées de régulation provoquent des réactions vives chez certains. Des investisseurs et propriétaires bailleurs, mais pas seulement. Selon Sarah DeLaet, cela est lié à l’idée que le Belge « a une brique dans le ventre » et à l’attachement à la propriété privée individuelle. De nombreux Belges, même sans les moyens, se projettent comme de futurs propriétaires ou futurs propriétaires bailleurs, et se montrent donc réticents face à toute forme de régulation. « Alors même que de nombreuses personnes se plaignent de voir que se loger devient de plus en plus compliqué et coûteux, que ce soit à l’achat ou à la location », souligne-t-elle.

Sarah DeLaet a été interviewée dans le cadre d’un épisode d' »Adulting », la nouvelle émission VEWS qui aborde les questionnements et avis de jeunes adultes sur des enjeux de leur quotidien. Retrouvez l’épisode consacré à la question du logement en tête de cet article. Rendez-vous sur les réseaux sociaux de VEWS-RTBF pour partager votre expérience ou votre avis sur l’accès au logement.