Gouvernance : Les priorités ne sont pas que des choix politiques.

Le relogement des familles précaires constitue aujourd’hui le principal frein à la démolition des bâtiments menaçant ruine dans toute la Tunisie, comme l’ont affirmé, le 10 février 2026, les représentants du ministère des Domaines de l’Etat et des Affaires foncières. Selon la loi n°33 de 2024, l’intervention du ministère se limite aux bâtiments relevant directement de sa tutelle, tandis que les municipalités sont chargées de coordonner les expertises techniques régionales et, le cas échéant, de décider d’une évacuation ou d’une démolition.

Face aux bâtiments en danger et à la précarité de leurs occupants, la question va au-delà de l’urbanisation.

Reloger les familles, préserver le patrimoine et organiser les compétences ne sont pas des choix optionnels : ce sont des décisions politiques cruciales.

Revoir l’ordre des priorités implique d’agir avant que l’urgence ne devienne irréversible.

La Presse — Le relogement des familles en situation précaire constitue actuellement le principal obstacle à la démolition des bâtiments menaçant ruine à travers la Tunisie. C’est ce qu’ont déclaré, le 10 février 2026, des représentants du ministère des Domaines de l’Etat et des Affaires foncières lors d’une audition par la Commission des secteurs productifs, qui dépend du Conseil national des régions et des districts (Cnrd).

D’après les responsables, l’action du ministère se limite aux bâtiments qui relèvent directement de sa compétence, conformément à la loi n°33 de 2024. Cette loi impose aux propriétaires ou aux locataires de signaler toute situation dangereuse, tandis que les municipalités sont chargées de coordonner les expertises techniques régionales et, le cas échéant, de décider d’une évacuation ou d’une démolition.

Lorsque le danger est avéré, la décision d’évacuation appartient au propriétaire ou, à défaut, à la municipalité, sur la base d’un rapport d’expertise agréé. Le tribunal peut alors statuer sur une démolition totale ou partielle. Toutefois, ces décisions peuvent être suspendues et faire l’objet de recours devant le tribunal administratif, ce qui allonge le processus.

À ces contraintes juridiques s’ajoutent des difficultés financières et sociales importantes. En cas de défaillance du propriétaire, les municipalités doivent assurer la coordination et l’exécution des travaux. Cependant, elles se heurtent à un obstacle majeur : le relogement des familles précaires, sans textes réglementaires clairs encadrant ce processus. Mais, au fond, doit-on vraiment considérer le relogement comme un obstacle ?

Dans la médina comme ailleurs, reloger avant de démolir

La situation n’est pas nouvelle. Elle est particulièrement préoccupante dans la médina de Tunis, mais aussi dans diverses villes du pays, où des immeubles anciens, souvent insalubres, hébergent des familles à revenus modestes. Ainsi, dans toute approche cohérente de la politique publique, le relogement devrait être la première étape de la réflexion, et non un point de blocage.

Il est donc difficile d’imaginer des plans de réaménagement urbain, des projets de reconstruction ou des partenariats avec des promoteurs immobiliers sans avoir d’abord sécurisé le sort des habitants concernés. La démolition est un acte technique, tandis que le relogement est un acte social et politique.

Qualifier le relogement de frein revient à renverser les priorités. C’est précisément en raison de la nécessité de reloger que la gestion des bâtiments menaçant ruine doit être repensée, en intégrant dès le départ une dimension sociale affirmée et budgétisée.

Quand les questions sont mal posées

De manière plus générale, ce dossier met en lumière un défaut plus profond de notre fonctionnement administratif et institutionnel : en Tunisie, le problème est souvent mal posé. On s’attaque à l’effet avant la cause. On aborde la démolition avant le relogement. On parle d’exécution avant d’évoquer l’organisation.

Cette logique ne touche pas seulement à la gestion du patrimoine immobilier ; elle se manifeste dans de nombreux secteurs. À l’échelle nationale comme au sein des plus petites structures, publiques ou privées, le même schéma se répétait : on identifie un blocage, mais on ne reconfigure pas le système qui le produit.

Cette incapacité à poser correctement les problèmes reflète une culture où la réactivité prime sur la stratégie, et où les décisions se prennent dans l’urgence, souvent sous la pression politique ou médiatique, plutôt que dans une perspective claire et structurée. Cela indique également un manque de responsabilisation : chacun attend que l’autre agisse, et la coordination entre services, institutions ou niveaux de décision reste fragile.

On observe une dispersion des compétences, des doublons administratifs et une absence de mécanismes simples permettant de redistribuer rapidement les ressources et les responsabilités selon les besoins réels. Parfois, il ne s’agit pas d’un manque de moyens, mais d’une réorganisation, où il faut placer les bonnes compétences aux bons postes, clarifier les mandats, instaurer des circuits décisionnels plus fluides et transparents, et mettre en place une logique de suivi systématique plutôt que d’exception.

Dans ce contexte, même des ressources limitées peuvent donner des résultats significatifs si elles sont utilisées selon un ordre de priorité cohérent et si l’on assume le changement.

Enfin, ce constat met en lumière une dimension plus large : la capacité d’un État à anticiper et à organiser ses interventions est un reflet de sa maturité institutionnelle. Une bonne gouvernance ne se mesure pas uniquement aux lois adoptées ou aux budgets alloués, mais à la cohérence entre objectifs, moyens et priorités. Formuler correctement le problème, avant même de chercher à y répondre, est souvent la clé qui distingue une administration efficace d’une administration qui reste paralysée par le statu quo.

La question du management public

Dans bien des cas, quelques ajustements seraient suffisants pour améliorer le fonctionnement des structures, en redéployant les compétences, en affectant les agents selon leur spécialité, en mettant les profils techniques aux postes techniques et les profils stratégiques aux postes décisionnels. Une administration peut fonctionner avec des ressources limitées si elle est bien structurée.

Inversement, elle peut s’enliser malgré des moyens considérables si la chaîne décisionnelle est floue, si les responsabilités sont diluées et si personne ne veut assumer le changement. C’est là que se joue la différence entre deux types de cadres. Il y a celui qui, même avec peu de marges de manœuvre, cherche à faire bouger les lignes, à optimiser l’existant et à redistribuer les rôles pour gagner en efficacité.

Et il y a celui qui redoute les résistances, craint les tensions syndicales, évite toute réforme susceptible de provoquer des critiques et choisit de maintenir le statu quo. Le premier prend le risque de l’impopularité pour améliorer le système. Le second protège son confort, son immobilisme et son poste, aux dépens de l’efficacité.

Entre patrimoine, droit et réforme, des chantiers parallèles

Outre la question des bâtiments menaçant ruine, d’autres sujets ont été abordés lors de l’audition : les propriétés étrangères héritées de l’époque coloniale, régies par la loi n°61 de 1983 et, dans certains cas, par des accords bilatéraux avec la France et l’Italie ; les immeubles d’habitation soumis à la loi n°39 de 1978, qui accorde un droit de priorité d’achat aux locataires tunisiens ; ainsi que les habitations construites sans titre légal sur des terres domaniales, dont la régularisation avance lentement, voire pas du tout.

Un vaste projet de numérisation des biens domaniaux, mobiliers et immobiliers, ainsi qu’une cartographie numérique du patrimoine de l’État, est également en cours. L’objectif affiché est de mieux cerner la valeur réelle des actifs publics et de renforcer la transparence dans leur gestion. Ces réformes techniques sont indispensables. Cependant, elles ne produiront leurs effets que si elles s’inscrivent dans une logique de gouvernance claire, cohérente et hiérarchisée.

Poser correctement le problème pour débloquer l’action

La question des bâtiments menaçant ruine ne se limite pas à un simple dossier urbanistique ou foncier. Elle sert de révélateur. Révélateur d’un mode de fonctionnement où l’on aborde l’urgence sans structurer l’amont. Où l’on mentionne les obstacles sans interroger la conception même de la politique publique. Reloger les familles précaires n’est pas un frein, c’est la priorité absolue.

Réorganiser les compétences n’est pas un luxe, c’est une condition d’efficacité. Assumer le changement n’est pas un risque, c’est une responsabilité. Parfois, débloquer un dossier ne nécessite pas des moyens extraordinaires, mais simplement de poser la question dans le bon ordre et d’avoir le courage d’en tirer toutes les conséquences.

Mais au-delà des procédures et des textes, une réalité interroge : comment accepter que des joyaux patrimoniaux, transformés au fil du temps en logements précaires et surpeuplés, en « oukalas », se dégradent sous nos yeux dans la médina de Tunis et d’ailleurs ? Comment tolérer que des demeures chargées d’histoire, témoins d’un raffinement architectural unique, s’effritent faute d’une décision claire, d’un arbitrage assumé, ou d’une politique qui protège à la fois les habitants et les pierres ?

Et comment accepter aussi que des joyaux, tels que des immeubles Art déco dans le centre-ville de Tunis et ailleurs, qui sont de véritables signatures urbaines d’une époque, se fissurent lentement dans une indifférence presque administrative ? Car ce n’est pas seulement question de murs fissurés. Il s’agit de familles vivant dans la précarité. Il s’agit d’un patrimoine qui raconte notre histoire collective. Il s’agit d’un État qui doit prouver sa capacité à protéger les plus vulnérables tout en préservant ce qui constitue l’âme de nos villes.

Prendre la situation en main, c’est rejeter l’idée que la médina devienne un décor délabré ou un terrain d’attente indéfini. C’est articuler un relogement digne, une réhabilitation patrimoniale et une vision urbaine cohérente. C’est agir avant l’effondrement, au sens propre comme au figuré. La question n’est donc plus de savoir si l’on peut agir.

Elle est plutôt de savoir si l’on souhaite encore préserver ce qui nous définit : notre dignité sociale, notre mémoire architecturale, mais aussi le bon fonctionnement de nos institutions. Ce sont des décisions qu’il faut prendre rapidement et efficacement. Lorsque l’ordre correct des priorités est établi et que les problèmes sont correctement posés, tout le reste doit suivre logiquement.