Immobilier : la classe moyenne ne parvient pas à accéder au logement.

La hausse des coûts de construction a fait passer le prix du foncier, qui était vendu entre 300 et 400 dinars le mètre carré en 2010, à environ 2 000 dinars aujourd’hui. Hachemi Meliani, président de la Chambre nationale des promoteurs immobiliers, souligne que le coût moyen du marché monétaire est passé de 3,95 % à près de 8 %, ce qui renchérit fortement les emprunts bancaires.

La montée des coûts de construction, l’augmentation des prix du foncier et la difficulté d’accès au crédit ont fortement perturbé le marché immobilier tunisien. Hachemi Meliani, président de la Chambre nationale des promoteurs immobiliers dépendant de l’UTICA, a déclaré que l’accession à la propriété est désormais inaccessibles pour une large majorité de Tunisiens, en particulier pour la classe moyenne.

Lors de son intervention sur les ondes de RTCI, il a souligné que la mise à disposition de terrains au dinar symbolique et le retour du mécanisme de la location-vente sont actuellement les principaux leviers pour relancer l’offre et restaurer l’équilibre du marché.

Selon lui, le secteur immobilier traverse une crise structurelle avec une inflation généralisée, qui ne peut pas être imputée uniquement aux promoteurs, mais qui est le résultat d’un ensemble de facteurs économiques aggravés depuis la révolution. Le prix du foncier, qui était compris entre 300 et 400 dinars le mètre carré en 2010, avoisine désormais les 2 000 dinars.

Cette augmentation a été accompagnée d’une flambée des matériaux de construction ; le prix du ciment a grimpé d’environ 6 dinars à plus de 16 dinars, celui de la ferraille est passé de 7 ou 8 dinars à près de 35 dinars, tandis que le coût de la main-d’œuvre qualifiée a triplé, un ouvrier spécialisé étant désormais rémunéré environ 80 dinars par jour.

Cette inflation est la cause de la hausse des prix de vente, les logements proposés autour de 150 000 dinars en 2010 étant aujourd’hui affichés à plus de 350 000 dinars. Cependant, Hachemi Meliani a mis en avant que le principal obstacle à l’accession reste le coût du financement bancaire. La montée du taux moyen du marché monétaire, qui est passé selon lui de 3,95 % à près de 8 %, a considérablement alourdi les emprunts, un crédit de 200 000 dinars pouvant mener à un remboursement total proche de 500 000 dinars.

Cette situation exclut de facto une grande partie des ménages, y compris ceux disposant de revenus mensuels relativement élevés, un couple ayant un salaire de 4 000 dinars par mois étant désormais incapable d’accéder à la propriété.

Dans ce contexte, la loi de finances entrée en vigueur en 2026 introduit, selon lui, une disposition majeure qui prévoit l’attribution de terrains au dinar symbolique aux promoteurs immobiliers. Le foncier représentant désormais entre 30 % et 35 % du coût total d’un projet, contre 10 % à 12 % auparavant, cette mesure pourrait permettre de réduire considérablement le prix des logements.

Il estime cependant que la capacité de production des promoteurs publics, initialement prévue à environ 1 200 logements par an, reste insuffisante face à une demande évaluée à près de 200 000 dossiers. L’ouverture du dispositif aux promoteurs privés, capables selon lui de produire jusqu’à 30 000 logements par an, devient alors essentielle pour rééquilibrer le marché et lutter contre la hausse des loyers.

Hachemi Meliani insiste sur la situation particulièrement préoccupante de la classe moyenne, qui se trouve exclue à la fois du logement social réservé aux revenus modestes et du marché libre devenu inaccessible. Selon lui, le nouveau dispositif doit prioritairement cibler cette catégorie, majoritaire au sein de la population. Une plateforme numérique permettra aux candidats de renseigner leurs informations personnelles, professionnelles et familiales, bien que les critères d’éligibilité n’aient pas encore été définis.

Il considère également que la location-vente représente l’alternative la plus réaliste au crédit bancaire traditionnel. Ce mécanisme permettrait aux ménages de devenir propriétaires en s’acquittant d’un loyer légèrement supérieur à leur loyer actuel, avec un financement à taux réduit avoisinant 3 %.

Il rappelle qu’un dispositif similaire, appliqué dans les années 1970, avait permis à près de 70 % de la population d’accéder à la propriété, estimant que la combinaison de terrains à coût symbolique, d’économies d’échelle et de crédits préférentiels pourrait produire aujourd’hui des résultats comparables.

Enfin, il souligne le rôle central du Fonds de promotion des logements pour les salariés, qui collecte annuellement près de 380 millions de dinars, dont une part limitée est actuellement consacrée au logement social. Il soutient que ce fonds devrait être pleinement mobilisé pour financer des crédits à taux réduit, facilitant l’accès au logement et contribuant ainsi à la stabilité sociale, à la rétention des compétences et au développement économique du pays.